집 한 채뿐인데 어쩌라고…은퇴 1주택자의 부동산 세금 고민

 안녕하세요! 

2026년 부동산 세금 변화로 은퇴한 1주택자의 고민도 커지고 있습니다. 

집을 보유하거나 팔 때 생기는 세금과 고령자 납부유예 제도까지 쉽게 알아보자구요

팔아도 세금, 안 팔아도 세금? 은퇴한 1주택자는 어쩌라는 걸까

요즘 부동산 뉴스를 보다 보면 진짜 이런 생각이 들어요.

“그래서 집을 팔라는 거야, 가지고 있으라는 거야?”

이번에는 부동산 보유세 이야기입니다.

특히 저는 이 뉴스를 보면서 정년퇴직한 부모님 세대가 먼저 생각났어요.

집이 여러 채 있는 것도 아니고 평생 살던 집 한 채가 재산의 대부분인 1주택자도 많잖아요.

문제는 내가 산 것도 아닌데 주변 집값이 올라 어느 순간 집값이 수십억원이 됐다고 해서 내 통장에 그 돈이 들어오는 건 아니라는 거죠.

은퇴해서 월급도 끊겼는데 세금은 집값을 따라 올라간다면?

“아니... 나보고 어쩌라는 거지?”

싶을 것 같아요.

집값이 올랐다고 진짜 부자가 된 걸까?

기사에는 이런 사례가 나옵니다.

80대 A씨는 약 30년 전 1억원 정도에 구입한 서울 아파트 한 채에서 오랫동안 살았습니다.

그런데 시간이 지나면서 해당 주택의 시세가 50억원 수준까지 오른 거예요.

숫자만 보면

“50억 집 있으면 부자 아니야?”

싶죠.

그런데 이 집이 투자용으로 사둔 두 번째, 세 번째 집이 아니라 30년 동안 살아온 집 한 채이자 사실상 전 재산이라면 이야기가 조금 달라집니다.

50억원짜리 집에 산다고 매달 50억원에서 생활비가 나오는 건 아니니까요.

특히 은퇴한 고령층이라면 근로소득은 거의 없고 연금이나 모아둔 돈으로 생활하는 경우도 많습니다.

이런 경우를 흔히 ‘자산은 있지만 현금흐름은 부족한 상황’​이라고 볼 수 있어요.

안 팔고 계속 살면 보유세가 문제

집을 계속 가지고 있으면 재산세와 조건에 따라 종합부동산세 같은 보유세를 부담하게 됩니다.

최근에는 공시가격 상승도 영향을 주고 있어요.

기사에 따르면 송파구의 올해 주택분 재산세 부과액은 전년보다 23.73% 증가했습니다.

물론 모든 1주택자의 세금이 이만큼 오른다는 뜻은 아닙니다.

주택가격과 공시가격, 연령, 보유기간 등에 따라 실제 부담은 사람마다 달라져요.

그래도 소득이 꾸준히 들어오는 직장인과 이미 은퇴한 사람에게 같은 100만원의 세금이 주는 부담은 전혀 다를 수 있겠죠.

“그럼 집 팔고 작은 데로 가면 되잖아?”

여기서 자연스럽게 이런 이야기가 나옵니다.

“집값이 그렇게 많이 올랐으면 팔고 저렴한 집으로 이사하면 되는 거 아니야?”

저도 처음에는 그렇게 생각했어요.

그런데 집을 팔면 이번에는 양도소득세를 따져봐야 합니다.

물론 1세대 1주택이라고 해서 집을 팔 때 무조건 양도세를 내는 건 아니에요.

현재 국세청 기준으로 일정 요건을 충족한 1세대 1주택은 비과세가 적용될 수 있고, 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 12억원 초과분에 해당하는 양도차익을 기준으로 과세하는 구조입니다.

오랫동안 보유하고 거주했다면 장기보유특별공제도 영향을 줄 수 있고요.

그러니까 정확하게는

“팔아도 무조건 세금 폭탄”

이라고 말할 수는 없습니다.

개인의 취득가격과 매도가격, 보유·거주기간에 따라 실제 세금은 크게 달라지니까요.

그래도 은퇴한 1주택자는 참 애매하다

저는 이번 기사의 핵심이 바로 여기에 있다고 봤어요.

다주택 투자자가 아니라 집 한 채에서 오랫동안 살아온 고령자의 문제예요.

집을 가지고 있자니 매년 보유세를 내야 하고,

세금이 부담돼 팔려고 하니 양도세부터 새로운 집을 구하는 비용, 이사 문제까지 생각해야 합니다.

무엇보다 20~30년 살던 동네에는 병원도 있고 친구도 있고 자녀도 가까이 살 수 있잖아요.

단순히 계산기 두드려서

“집값 올랐으니까 팔고 싼 동네 가면 되겠네.”

라고 하기 어려운 이유죠.

집은 자산인 동시에 실제로 사람이 사는 공간이니까요.

이런 사람을 위한 ‘납부유예’ 제도도 있다

그래도 현재 아무런 제도가 없는 건 아닙니다.

기사에서 전문가가 대안으로 언급한 것이 주택분 종합부동산세 납부유예 제도예요.

쉽게 말하면 일정한 요건을 충족하는 1세대 1주택자가 당장 종부세를 납부하기 어려운 경우 주택을 양도하거나 상속·증여하는 시점까지 세금 납부를 미룰 수 있도록 하는 제도입니다.

여기서 중요한 건 세금을 없애주는 제도가 아니라 납부 시기를 미뤄주는 제도라는 점이에요.

그래도 집은 있지만 현금소득이 부족한 은퇴자라면 당장의 세금 부담을 줄이는 데 의미가 있을 수 있겠죠.

모든 1주택자가 이용할 수 있는 것도 아니기 때문에 실제 신청 전에는 연령, 보유기간, 소득 등 당시 적용 요건을 확인해야 합니다.

집 한 채 있다고 현금 부자는 아니니까

부동산 세금을 보면서 자꾸 느끼는 게 있어요.

집값과 소득은 완전히 다른 문제라는 것.

30년 전에 평범한 가격으로 산 집이 주변 개발 때문에 크게 올랐다고 해서 은퇴자의 연금까지 같이 오르는 건 아니잖아요.

그렇다고 집값이 많이 올랐으니 세금을 전혀 내지 않아도 된다고 말하기도 어렵고요.

결국 중요한 건 세금을 얼마 걷느냐뿐 아니라 현금소득이 부족한 1주택자가 그 세금을 어떻게 부담할 수 있게 할 것인가인 것 같습니다.

그래서 이번 기사에서도 단순한 세율 조정보다 과세이연 같은 납부 방식의 변화가 대안으로 거론되는 것이고요.

개인적으로는 투자 목적으로 여러 채를 가진 경우와 평생 살던 집 한 채가 전 재산인 은퇴자는 어느 정도 현실을 나눠서 볼 필요가 있지 않나 싶어요.

나이 들어 소득은 줄었는데

안 팔면 보유세 걱정,
팔면 양도세와 이사 걱정.

진짜 집 한 채 가지고 평생 살아온 분들 입장에서는 답답할 만합니다.

집값이 올랐다고 좋아했는데 막상 은퇴하고 보니 “집은 비싼데 쓸 돈은 없는 상황”​이 될 수도 있으니까요.

부동산 세금도 이제는 단순히 ‘얼마짜리 집을 가지고 있느냐’뿐 아니라 ‘그 세금을 현실적으로 어떻게 낼 것인가’​까지 함께 고민할 때가 된 것 같습니다.

여러분은 어떻게 생각하시나요?
평생 살던 집 한 채가 크게 오른 은퇴 1주택자의 세금 문제, 지금보다 별도의 배려가 필요하다고 보시나요? 댓글로 같이 얘기해봐요 :)

※ 이 글은 2026년 8월 25일 기준 공개된 관련 보도와 국세청 자료를 바탕으로 작성한 정보성 콘텐츠입니다. 실제 재산세·종합부동산세·양도소득세는 주택가격, 보유 및 거주기간, 소득 등 개인별 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 세법 개정 내용은 시행 시점과 세부 요건을 별도로 확인해야 합니다.